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拆迁房PK商品房,购房者如何抉择?

来源:网络作者:未知时间:2016-06-02

 

石律师您好:   

我是高端律师访谈的主持人司南很高兴邀请您参加本期的律师访谈!

我们本期访谈主题:拆迁房PK商品房,购房者如何抉择?

■律师访谈

房价日益攀升,这也阻挡不住人们购房的脚步。在实践中大多数人会选择购买商品房,这样直接和开发商签订房屋买卖合同,办理各种手续也比较方便。但是随着拆迁的不断扩展,拆迁房买卖也日益增加。但是拆迁房买卖和一般的商品房买卖还是有区别的,其中应该注意的问题也很多。

今天的访谈我们邀请到解决房屋买卖合同纠纷的资深专家石兰轩律师为大家解答相关的法律问题。

案例

 

1、非常欢迎您的到来,本期访谈我们谈一下拆迁房PK商品房,购房者如何抉择?

首先请石律师先给大家简单介绍一下房屋买卖合同成立和生效的要件?

石律师:

根据我国《合同法》规定,采用合同书形式订立的合同,自当事人签字或者盖章时成立。房屋买卖合同一般要采用书面形式,因为,在办理房屋所有权变更登记时需要交付房屋买卖合同。当然,如果当事人没有订立书面合同,但以自己的行为表明履行合同,如一方交付了价款,一方交出了钥匙等,则也可以视为合同成立。

至于合同是否生效,则要根据合同的具体情况而定。通常情况下,根据我国《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:

    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

相对于房屋买卖合同而言,如果开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下,与房屋买受人签订商品房买卖合同,则合同不生效;如果是城镇居民在农村购买安置房、集资房等“小产权房”,则合同不生效。

 

2、实践中我们在签订商品房买卖合同时会先交一定数额的订金,但是很多人会把“金”误写成“金”,请您简答给大家介绍一下二者的区别?

石律师:

在法律意义上,“订金”与“定金”一字之差,区别甚大。如果是“定金”,则是一种履行合同的担保,如果一方违反这个担保约定,则适用“定金罚则”,即:收受定金的一方不履行合同约定,则应当双倍返还定金;支付定金的一方不履行合同约定,则无权要求返还定金。

根据最高法院的有关规定,当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

 

3、房屋买卖中,有的人会选择购买商品房,有的人会购买拆迁房,实践中在购买两类房子的时候,有何区别?各自有什么风险?

石律师:

关于商品房与小产权房的区别,我个人认为,主要是土地使用权的性质的区别:

商品房占用范围内的土地使用权系国有,即开发商通过土地出让手续、向国家支付土地出让金而取得了土地使用权,这种土地使用权可以依法在市场上流通、转让。小产权房占用范围内的土地使用权系集体所有,俗称为“宅基地”。“宅基地”是农民在建房时由集体无偿划拨的,只允许本集体经济组织范围内的农民建房使用,国家不允许非法买卖、转让,不能在市场上流通。

目前,购房“小产权房”是存在一定风险的,国家不允许集体土地使用权非法买卖,并明令禁止城镇居民在农村集资建房。因此,非本集体经济组织范围内的当事人的“小产权房”买卖合同是无效的。

 

4、拆迁房是回迁户在卖房,但是一般情况下他们卖房时也没有取得房产证,房屋过户问题没办法解决!对此买方应该如何保障自己的合法权利?

石律师:

上面已有解答,非本集体经济组织范围内的当事人买卖拆迁安置房存在风险,我们不建议买卖。拆迁安置房没有房产证,当然也谈不上房屋所有权变更登记;同时,公证处也一般不会办理公证,律师事务所也一般不会给予见证。如果一定要买的话,建议要求拆迁安置房所在村民委员会盖个章,并注明同意该房屋买卖,相对有个保障。

 

5、经过石律师从专业角度对相关问题的介绍,相信对大家在实践中买房一定有所帮助,在此我还有一个小小的疑惑,就是在买房时,对于商品房和拆迁房应该如何来取舍呢?

石律师:

在资金充足的情况下,最好买商品房,当然要做好前期考察工作,购买有实力的开发商打造的优质楼盘,千万不要一时冲动,轻信了开发商的宣传资料和售楼小姐信口开河的吹嘘。

6、非常感谢石律师的详细解答,相信对于广大网友一定有所帮助,那么,关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

石律师:

有一个现实无可否认,尽管政府三令五申打击小产权房,但是小产权房的建设、销售的面积越来越大。打击小产权房,违法是一个理由,因为在现有的土地用途管制制度之下,农村集体用地不能直接建设商品房屋,更不能向城镇居民销售房屋。但我们更要看到一个现实,在目前房价疯涨的情况下,许多人是因为买不起价格居高不下的商品房才不得不选择小产权房。换句话说,小产权房之所以有这样大的市场,是因为市场中有这样的需求。由此展开思路,小产权房之所以屡禁不止,根本原因可能在于当下中国城乡二元的土地制度剥夺了集体土地所有者改变土地用途获得更高收益的能力。同样一亩地,在农民手中它的价值只能是35万,但是一经征收转为国有土地,就能发挥几百万的价值。说得不客气一点,这是政府在强制垄断开发集体土地的剩余价值,是“与民争利”。采取适当措施,放开“小产权房”的限制,政府还利于民,也许是降房价更是赢民心的一个举措。

 


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