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石兰轩律师办理某租赁合同纠纷案

来源:网络作者:石兰轩律师时间:2016-05-15

尊敬的审判员:

湖南公言律师事务所依法接受本案被告(反诉原告)张某某(以下简称被告)的委托,指派我担任其与原告(反诉被告)刘某房屋租赁合同纠纷一案的代理人,依法出席今天的法庭。本人在接受委托后,认真听取了张某某的陈述,进行了必要的调查取证,刚才又参加了本案的庭活动,对本案有了较为清晰的了解。根据庭调查揭示的事实,发表如下代理意见:

一、原被告之间系房屋转租行为,案由应为房屋租赁合同纠纷。

虽然原、被告2007年7月14日签订的合同的其名称为《租赁协议》,但该协议第一条明确规定为“甲方(即原告)白云宾馆整体租给乙方(即被告),总租金为每年125000元”。而宾馆最主要的当然是房屋,如果没有房屋一切都无从谈起。

虽然原告在此前为经营宾馆对房屋进行了必要的装饰装修,付出了一部分对价,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》的相关规定,不能改变本案为房屋租赁合同的性质。同样,虽然《租赁协议》对租金分成了两部分,其中部分为所谓财产租金,但这所谓的财产租金只是原告对宾馆房屋转租的盈利,根据《城市房屋租赁管理办法》第二十六条之规定,仍然不应改变本案为房屋租赁合同的性质。

二、本案中,由于原告违反诚实信用原则和合同约定,导致合同解除。

1、原告故意隐瞒其没有转租权的实际情况。

原告与赫山区毛家塘村综合楼项目经理部于2003年9白18日签订的《租房协议》第五条明确规定,本案诉争房屋乙方(即原告)如需转让给其它人经营时,必须有甲方(出租人,即黄海等人)代表在场签字方可生效,反之当然不发生法律效力。

但本案中,原告在与被告签订《租赁协议》时,没有如实告知被告其没有转租权的事实,也没有通知出租人对《租赁协议》签字认可,而是授意被告以原告的名义经营宾馆,意图欺骗出租人,达到其转租盈利的目的。

上述事实,有原告与赫山区毛家塘村综合楼项目经理部于2003年9白18日签订的《租房协议》、原、被告2007年7月14日签订《租赁协议》和原告刘某的《个体工商户营业执照》予以证实。

2、原告违反诚实信用原则,拒不履行合同义务。

根据《合同法》第六十一条规定,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

本案在合同履行过程中,2010年3--4月间,白云宾馆热水锅炉的烟窗倒踏,无法烧取热水,造成宾馆热水无法供应,并且还损害了周边邻居的财产,引起周边纠纷,被告多次电话通知原告到场协商处理,但被告拒绝到场,直至后来不接电话。

无奈之下,被告将情况反映给出租人,希望协调处理,出租人亦多次电话通知原告到场处理,但原告仍然拒绝到场处理,导致宾馆无法继续经营,同时出租人以原告转租房屋未经其同意为由解除合同,收回房屋,被告自此退出房屋。故自2010年起被告再没有对原告刘某的《个体工商户营业执照》进行年检注册。

需要说明的是,本案诉争房屋系黄海等出租人与益阳市赫山区赫山街道毛家塘村民委员会联合开发建设,双方约定诉争房屋归海等出租人所有,但登记在益阳市赫山街道毛家塘村民委员会名下,益阳市赫山区赫山街道毛家塘村民委员会系该房屋物权法意义上的所有权人。在出租人解除合同之后,由于原告仍然不闻不问,在2011年5月,出租人还委托律师准备对原告起诉,求法院判令原告立即搬出房屋。

上述事实,有证人彭平、黄海出庭作证,有益阳市赫山区赫山街道毛家塘村民委员会的证明、原告刘某的《个体工商户营业执照》、湖南大民律师事务的证明以及民事诉状等证据予以证实。

3、由于原告的原因,导致《租赁协议》解除。

本案中,由于原告转租房屋没有经过出租人同意,并且拒不履行合同义务,导致出租人解除合同,宾馆无法继续经营,被告不得不退出房屋。根据《合同法》第九十四条《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定,由于出租人解除合同,原、被告的《租赁协议》亦随之相应的解除。

三、原告的诉讼请求于法无据,应予驳回。

如前所述,原、被告的《租赁协议》在2010年4月即由出租人解除,根据《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的部分终止履行,被告依法不需再向原告支付租金。故原告的诉讼请求于法无据,人民法院应当予以驳回。

四、被告的反诉请求符合法律规定,应予支持。

1、被告交付的保证金应予退还

被告向原告交付了保证金40000元,被告亦当庭予以认可。根据《租赁协议》第三条规定,本案系因原告违反合同义务导致合同解除,该40000元当然应当予以退还。

2、原告应当赔偿被告的损失。

本案中,由于原告转租房屋没有经过出租人同意,并且拒不履行合同义务,导致宾馆无法继续经营、出租人解除合同,其责任全在原告。根据《合同法》第一百零七条规定,原告应当赔偿损失。同时,根据《合同法》第一百一十三条规定,其损失赔偿额应当相当于履行合同可得的利益。本案中,原告将宾馆转租给被告不需要任何付出即每年可得纯收益40000元,湖南省2012年度租赁和商务服务业职工一人的平均工资亦为33452元,合同解除时至履行期限届满还有三年多,被告主张损失150000元符合通常法则,只是一般盈利,应当予以支持。

综上,请求人民法院依法支持被告的反诉请求,驳回原告的本诉请求。

以上代理意见,请法庭予以采纳。

 

 

                     代理人:湖南公言律师事务所 石兰轩律师


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